Le marché immobilier français reste englué dans une crise profonde : transactions en recul de près de 30 % depuis 2022, chute de la construction neuve, loyers en hausse dans les zones tendues. Dans ce contexte, la fiscalité est plus que jamais au cœur des débats. Frein pour les investisseurs ou levier pour la relance ?
La France affiche l’une des fiscalités immobilières les plus lourdes d’Europe : droits de mutation pouvant dépasser 5 %, taxation des plus-values à la revente, impôt sur la fortune immobilière, revenus fonciers imposés à un taux souvent dissuasif. Autant d’éléments qui, selon plusieurs rapports parlementaires, découragent l’investissement locatif et bloquent la mobilité du marché.
Le projet de loi de finances pour 2026, actuellement en préparation, pourrait amorcer un tournant. Parmi les pistes à l’étude figure la création d’un « statut du bailleur privé », permettant aux propriétaires de déduire chaque année une fraction de la valeur de leur logement loué. Ce nouveau statut vise à valoriser les bailleurs privés en les considérant moins comme « rentiers » et davantage comme acteurs de l’offre de logement. Tout en donnant plus de stabilité et de simplicité au cadre fiscal pour les bailleurs.
L’objectif :
- redonner de l’attractivité à la location longue durée,
- tout en encourageant la rénovation du parc ancien.
Les principales pistes :
- Mise en place d’un amortissement fiscal pour les logements donnés en location (neuf ou ancien rénové) : possibilité de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien (dans certains scénarios 4 % à 5 % pour l’ancien/neuf) sur une durée longue.
- Rehaussement de l’abattement pour le régime « micro-foncier » pour les petits bailleurs, comme par exemple, l’abattement porté à 50 % ou plus pour loyers nus modérés.
- Relèvement du plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global : passer de 10 700 €/an à 40 000 €/an dans certaines versions du texte.
- Exonération potentielle de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les logements loués dans le cadre de ce statut, à condition de respecter les engagements.
- Exonération de plus-value après une durée de détention plus courte, dans certains scénarios (20 ans) pour un bien loué dans le cadre du statut.
Les Conditions envisagés pour bénéficier de ce statut :
- location nue,
- usage de résidence principale du locataire,
- durée minimale de mise en location,
- plafonds de loyers,
- performance énergétique des logements.
L’article 27 du projet de loi prévoit de reporter la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, prévue pour 2026, à 2027. Il prévoit également un mécanisme de lissage sur six années pour amortir les hausses fiscales locales consécutives à cette révision. Ces mécanismes permettant de limiter le choc fiscal pour les bailleurs professionnels et les collectivités territoriales.
L’article 67 du PLF mentionne quant à lui une stabilisation du montant des aides personnelles au logement (APL). Le texte suggère un recentrement des aides en excluant les étudiants étrangers non communautaires et les foyers situés parmi les plus aisés. Cette mesure vise à contenir le coût budgétaire des APL tout en ciblant les bénéficiaires les plus vulnérables.
L’article 3 introduit une taxation du patrimoine financier pour les structures privées, notamment les holdings patrimoniales. Cette mesure vise à imposer davantage les actifs financiers détenus dans des entités patrimoniales, en élargissant l’assiette fiscale, surtout pour les grands groupes familiaux.
Par ailleurs, l’exonération d’impôt pour les plus-values sur la résidence principale fait l’objet d’un amendement au PLF 2026, déposé par les socialistes, lesquels dénoncent les « culbutes spéculatives consistant à acheter puis à revendre, dans un délai court, un bien immobilier en le déclarant comme une résidence principale pour échapper à la taxe sur les plus-values immobilières » .
L’amendement prévoit ainsi « de conditionner l’exonération à une durée de détention d’au moins cinq années comme résidence principale ». Mais attention, il s’agit pour l’instant d’un amendement en discussion plutôt que d’un texte déjà stabilisé.
D’autres mesures sont également évoquées : réforme de la taxe sur les logements vacants, allégement ponctuel des droits de mutation dans certaines zones rurales, ou encore simplification du régime des plus-values.
Reste à trouver l’équilibre entre incitation et rigueur budgétaire. Le gouvernement doit en effet composer avec la nécessité de réduire le déficit public tout en répondant à la pénurie de logements. Les économistes s’accordent sur un point : sans réforme fiscale adaptée, la crise immobilière risque de s’enraciner.
Le texte budgétaire devrait être présenté à l’automne. Depuis quelques jours, le débat dans l’hémicycle est animé entre partisans d’un choc fiscal en faveur du logement et défenseurs d’une approche plus graduelle. Une chose est sûre : la fiscalité, restera, en 2026, au centre de toutes les stratégies pour sortir de la crise et plus précisément, celle du logement.
🔎Pour aller plus loin
Texte intégral du PLF 2026
Investisseur : ce nouveau statut fiscal pourrait tout changer dès 2026 – PAP.fr, juillet 2025
Fiscalité de l’immobilier : frein ou remède contre la crise du logement ? – Le Monde, 20 mars 2025
Vers un nouveau statut du bailleur privé pour 2026 – Meilleurtaux Placement, septembre 2025
Futur statut du bailleur privé : les lignes bougent – Banque des Territoires, juin 2025
Projet de loi de finances pour 2026 – Budget.gouv.fr (Ministère de l’Économie et des Finances)
Fiscalité immobilière 2025 : les nouvelles règles à connaître – Weelim.fr
Statut du bailleur privé : amortissement et relance de l’investissement locatif – Montpellier Immo9
